To sprog. Samme bord.
Plan og marked taler hvert sit sprog. Modellen herunder viser, hvad der regnes på, i hvilken fase det sker, og hvornår et projekt bør stoppe.
Anvendelse · tæthed · infrastruktur · miljø · politisk virkelighed.
Residual · byggeret · m²-pris · afkastkrav · finansieringsstruktur · exit.
Sprogene mødes under lokalplanforhandlingen. Ingen af parterne kan vurdere den andens dokumenter med tilstrækkelig præcision til at forhandlingen kan føres på fakta.
Kommunen kan ikke angribe developerens business case med planfaglige argumenter. Developeren kan ikke modsige planmæssige krav med et regneark.
De to situationer kræver hver sin analyse.
Før retningen er låst
Arealet er ikke endnu i et udbud eller en lokalplan. Vi kortlægger det planøkonomiske råderum: hvad arealet realistisk bærer, hvilke udviklingsmodeller der er konsistente med markedet, og hvad valget af model låser fast for kommunen.
Midt i forhandlingen
Developeren har en business case. Kommunen har planmæssige krav. Vi sætter kravene på tal, gennemgår business casen kritisk og isolerer hvilke parametre der låser udfaldet — og hvilke der ikke gør.
To uafhængige leverancer til to forskellige situationer. Kommunen rekvirerer den specifikke analyse, der matcher det aktuelle projekt eller problem, uden efterfølgende forpligtelser eller pakkeløsninger.
Modellen har seks faser, tre porte og én overlevering.
To indgangspunkter: en kommunal ambition (V) eller et konkret projekt (F0). Tre porte afklarer realiserbarheden, før der planlægges, før der udbydes, og før kommunen binder sig. Et stop er et gyldigt udfald ved alle tre porte. Til sidst overleveres sagen til den, der skal føre den ud i livet — ikke en anbefaling om bare at fortsætte.
Fire arbejdsgreb. Hverken advokat eller mægler.
Vi rådgiver altid fra én side.
Planfaglig logik
Anvendelse, tæthed, infrastruktur, miljø, politisk virkelighed.
Kapitallogik
Afkast, finansieringsstruktur, risiko, exit.
Ikke fordi det er etisk korrekt, men fordi analysen mister sin værdi i samme øjeblik rådgiveren har interesse i begge siders udfald. Det er den eneste måde vores vurdering kan bruges som reelt beslutningsgrundlag.
Vi arbejder primært for kommuner.
Vi arbejder primært for kommuner i begge de faser hvor sprogtomrummet er til stede. Kommuner der overvejer at sætte et areal i spil og vil have grundlaget kvalificeret ordentligt inden forpligtelsen. Og kommuner der allerede er i en lokalplanforhandling og har brug for et analytisk grundlag der holder over for developerens business case.
Den tekniske direktør eller projektleder der har siddet i det møde: kommunen på den ene side, developeren på den anden — og ingen af dem kan vurdere den andens dokumenter. Det er den situation byvektor er bygget til.
Praksissen tager også opgaver fra developer-siden — aldrig i et projekt, hvor kommunen er rådgivet. Metoden er den samme; perspektivet er et andet.
I de tilfælde kender vi dem der er bedre, og vi henviser gerne videre.
Første samtale er uden dagsorden.
Sidder I i en aktiv lokalplanforhandling — eller overvejer I et areal og vil kvalificere grundlaget inden forpligtelsen? Vi taler gerne om jeres situation, inden I beslutter jer.