Overlund Hallen·Viborg
Et tal blev låst den 2. juni, før udfaldet var kendt. Det gør analysen efterprøvelig. Men buddet er ikke det, kommunen kan handle på — udbuddet er sendt. Det, der stadig ligger åbent, er den bebyggelsesprocent, kommuneplantillæg og lokalplan skal fastlægge. Denne side følger vejen fra det ene til det andet.
Reel mulighed for få eller ingen kvalificerede bud.
Tallet er beviset for, at analysen kan tage fejl. Konsekvensen af det står nedenfor.
Udbuddet giver en byggeret på ca. 3.200 m² — halvdelen af grundarealet — og anvendelsen er boliger: etageboliger og tæt-lav i op til tre etager. Kommunens visionsplan fra oktober 2023 beskrev en bredere bydel, men det er udbudsvilkårene, en byder regner på. To spor regnes: ejerboliger og udlejningsejendom. Begge lander i samme værdiniveau, så forudsigelsen ikke afhænger af exitvalget.
Residualværdien er presset af nedrivning, byggeomkostning og afkastkrav. Tilbage står en grundværdi, der ikke kan bære programmet på markedsvilkår.
Analysen efterprøves to gange: på buddet i efteråret, og på lokalplanen om ca. et år.
- Bekræfter · buddet Højeste konditionsmæssige bud under 2 mio. kr.
- Bekræfter · lokalplanen Lokalplanen fastlægger en bebyggelse væsentligt over 50 %.
- Modsiger · buddet Højeste konditionsmæssige bud på 2 mio. kr. eller derover.
- Modsiger · lokalplanen Lokalplanen fastholder 50 %, og projektet realiseres. Da ligger byggeomkostningen under ca. 18.000 kr./m², eller beregningens forudsætninger har været for stramme.
- Efterprøver ikke Udbuddet annulleres uden tildeling.
- Grænser Byggeomkostning og afkastkrav er markedsforankrede. Salgspris, lejeniveau og nedrivningsomkostning er kvalificerede skøn på dokumenterede kilder. Tilbudsgiver er bundet i seks måneder fra 22. juni, altså til 22. december 2026.
Kriteriet er strammet 16. august 2026. Den oprindelige formulering forudsatte, at det vindende bud var det højeste. Udbudsvilkårenes pkt. 4.9 giver kommunen ret til at tildele på kvalitet til en tilbudsgiver, der ikke har budt højest. Den forudsagte størrelse er derfor ændret til det højeste konditionsmæssige bud. Intervallet 0–2 mio. kr. er uændret.
Betinget købsaftale af 18. maj 2026 (pkt. 3–7) · BBR-meddelelse 748921 · Visionsplan for Overlund skolegrund og halgrund, Viborg Kommune og AART Architects, oktober 2023 (halgrunden s. 40–42) · Residualberegning fra notat af 2. juni 2026, genregnet 5. august 2026 · Danmarks Statistik, Byggeomkostningsindeks for boliger, BYG43, 1. kvt. 2026.
Ligger betalingsvilligheden omkring nul, er tætheden den eneste parameter, der flytter noget.
En enkelt lempelse i plankravene ændrer ikke resultatet afgørende. Marginen er for lille. Den eneste parameter med tilstrækkelig virkning er byggeriets omfang. Beregningen er derfor kørt baglæns til den bebyggelsestæthed, der netop bringer betalingsvilligheden op til nul.
Genregnet 5. august 2026. Byggeomkostningen var i notatet af 2. juni sat lig det almene maksimumsbeløb, som er et loft over den samlede anskaffelsessum inklusive grund. Anvendt som ren byggeomkostning fratrækkes grunden dermed to gange, og betalingsvilligheden blev opgjort systematisk for lavt. Konklusionen står; den optimistiske kolonne lå tættere på nul.
| Byggeomkostning kr./m² | Krævet bebyggelse | Aflæsning |
|---|---|---|
| 17.000 | ≈ 29 % | Under visionens niveau — betalingsvilligheden er positiv |
| 18.375 | ≈ 50 % | Visionens niveau netop i balance |
| 19.000 | ≈ 75 % | Forudsætter ~50 % mere etageareal end visionen |
| 19.500 | ≈ 125 % | Forudsætter etagebyggeri ud over visionens skala |
| ≥ 20.250 | — | Ingen tæthed bringer betalingsvilligheden til nul |
Tabellen viser ejersalg, det gunstigste af to spor. Udlejningssporet ligger lavere og kan ikke bringes i balance ved øget tæthed: over ca. 15.500 kr./m² bidrager hver ekstra kvadratmeter negativt.
Byggeomkostningen er den ene størrelse, notatet ikke opgør som et punkt. Et offentligt dokumenteret niveautal for privat all-in etagebyggeri findes ikke — Danmarks Statistiks producentprisindeks dækker aktuelt kun fritliggende enfamiliehuse. Niveauet er anslået til 17.500–19.000 kr./m², afledt af det almene gulv og af den kendte prisudvikling. Over de ca. tolv måneder, et plangrundlag tager, løfter trenden niveauet med i størrelsesordenen 450–500 kr./m² — mod tærsklens væg. Intervallet kan forkastes: indsættes kommunens eget byggeomkostningstal, står tærsklen uændret. Det er aflæsningen, ikke tallet, notatet leverer.
Forudsigelsen er dateret og låst inden udfaldet er kendt. Analysen er eget arbejde — ingen klient, ingen instruks. Den kan tage fejl, og det vil fremgå her når udbudsresultatet er offentliggjort.
Det er præcis dette register — dateret, låst, uden klient — der adskiller byvektor. En forudsigelse, der ikke kan tage fejl, er ikke en forudsigelse. Den her kan.
Bebyggelsesprocenten kan fastlægges som et valg.
Tærsklen ændrer ikke visionens indhold. Den fastlægger, hvad rammerne skal kunne bære. Kendes byggeomkostningens niveau, inden kommuneplantillæg og lokalplan formuleres, kan bebyggelsesprocenten fastlægges som et bevidst valg frem for som et resultat af projektets økonomi. Fastholdes visionens 50 %, sker det da med kendskab til, hvilken byggeomkostning valget forudsætter — og til hvad der ellers står først for.
Visionen fastholder 2–3 etager, og hensynet er borgerforankret. En opmærksomhed fra høringen er gengivet direkte i planen: »3 etager er 1 for meget«. Den fjerde etage, som en højere tæthed ville forudsætte, ligger uden for det, planen og borgerne har peget på.
Arealet er på én gang rekreativt udeareal og støjbuffer mod boldbanerne. Inddrages det til bebyggelse, aktiveres et støjhensyn, der i sig selv lægger beslag på byggeret.
De fælles gårdhaver er det, en øget tæthed først fortrænger, når hverken etagehøjde eller det sydvendte areal kan bidrage. Det er visionens bløde greb, ikke en teknisk margin.
Over ca. 18.400 kr./m² forudsætter en øget tæthed indgreb i mindst ét af de tre elementer, planen selv har fastlagt. Rækkefølgen følger af, hvad hvert element lægger beslag på af byggeret.
Har du en sag der ligner?
Sidder I med et areal eller en forhandling hvor en låst, dateret vurdering ville have værdi? Tag kontakt — første samtale er uden dagsorden.